Na spletnem portalu eDemokracija smo zasledili predlog Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (v nadaljevanju: Uredba), ki ga je pripravilo Ministrstvo za naravne vire in prostor.
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) poimensko določa modele vrednotenja, ki so podrobneje opredeljeni z opisi pripadajočih enot vrednotenja, metodologijo vrednotenja ter ključnimi podatki o lastnostih nepremičnin, ki jih posamezen model upošteva. Ker pa vseh podatkov, ki vplivajo na vrednost nepremičnin, ni mogoče vnaprej taksativno določiti v zakonu, se modeli vrednotenja oblikujejo na podlagi meril iz ZMVN-1. Vlada RS jih nato s posebno uredbo za vsak cikel vrednotenja natančno določi, vključno z vsemi vrstami podatkov in njihovim vplivom na posplošeno vrednost nepremičnin. Končni predlog modelov vrednotenja postane pravno veljaven s sprejetjem vladnega predpisa.
Geodetska uprava RS je kot organ vrednotenja, skladno z 10. členom ZMVN-1, dolžna preveriti ustreznost modelov vrednotenja vsaki dve leti. Pri zadnjem preverjanju je ugotovila, da modeli, določeni z veljavno Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin iz marca 2020, ki se je začela uporabljati 1. 4. 2020, niso več v skladu z merili, določenimi v ZMVN-1. Zato je nujno prilagoditi vse modele vrednotenja trenutnim razmeram na trgu nepremičnin in jih ponovno določiti.
V predlogu Uredbe je določeno, da je množično vrednotenje nepremičnin sistem ocenjevanja vrednosti nepremičnin na podlagi podatkov o nepremičninskem trgu in podatkov o nepremičninah, ki so vpisane v uradnih evidencah. Omogoča standardizirano ocenjevanje vrednosti velikega števila nepremičnin hkrati.
Sistem temelji na modelih vrednotenja, ki se oblikujejo na podlagi podatkov o realiziranih cenah nepremičnin in ponazarjajo delovanje nepremičninskega trga.
Za vrednotenje enot vrednotenja se oblikujejo modeli množičnega vrednotenja, ki z metodami množičnega vrednotenja določajo pravila, s katerimi se opredeli:
- lastnosti nepremičnine, ki vplivajo na njeno tržno vrednost,
- obseg vpliva posameznih lastnosti na vrednost nepremičnine,
- sistematičen, enoten in transparenten pripis posplošene vrednosti večjemu številu nepremičnin.
Z modeli vrednotenja ocenjujemo tržno vrednost nepremičnin, ki se zaradi množičnega pristopa k vrednotenju imenuje “posplošena vrednost”.
S predlogom Uredbe se določijo pripadajoče klasifikacije namenske in dejanske rabe, območja vrednostnih con in vrednostne ravni, enačbe, tabele, točkovniki, faktorji in grafi, način njihove uporabe, datum modelov vrednotenja in podatki za pripis posplošene vrednosti za modele vrednotenja nepremičnin:
- model vrednotenja za stanovanja (STA),
- model vrednotenja za hiše (HIS),
- model vrednotenja za garaže (GAR),
- model vrednotenja za pisarne (PPP),
- model vrednotenja za lokale (PPL),
- model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP),
- model vrednotenja za industrijo (IND),
- model vrednotenja za posebno industrijo (INP),
- model vrednotenja za kmetijske in druge stavbe (KDS),
- model vrednotenja za stavbe za turizem (TUR),
- model vrednotenja za druga zemljišča (DRZ),
- model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME),
- model vrednotenja za gozd (GOZ),
- model vrednotenja za stavbna zemljišča (STZ),
- model vrednotenja za bencinske servise (PNB),
- model vrednotenja za elektrarne (PNE) in
- model vrednotenja za marine in pristanišča (PNP).
Nazadnje je k predlogu Uredbe dodana Priloga 18: Podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti nepremičnin po modelih vrednotenja nepremičnin.
Vaše predloge, mnenja in pripombe nam lahko posredujete do vključno 21. 2. 2025 na elektronski naslov info@zdruzenjeobcin.si.
* * *