Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin – rok: 1. 7. 2024

Na spletnem portalu eDemokracija smo zasledili predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (v nadaljevanju: Zakon), ki ga je pripravilo Ministrstvo za finance.

Brez poskusnega izračuna vrednosti in javne razgrnitve modelov vrednotenja, kot časovno in finančno najobsežnejšega dela postopka določanja modelov vrednotenja, bo organ vrednotenja lahko zagotavljal bistveno bolj ažurne posplošene vrednosti nepremičnin v evidenci vrednotenja glede na dogajanje na trgu nepremičnin. Na ta način se bo izboljšala kakovost sistema množičnega vrednotenja in hkrati se bodo zmanjšali stroški sistema.

Lastnikom nepremičnin se v zvezi z določitvijo posplošene vrednosti omogoči vplivanje na vrednost nepremičnine preko dveh vzvodov – preko spreminjanja podatkov o nepremičnini, na podlagi katerih je bila vrednost določena, in preko ugotavljanja tistih lastnosti nepremičnine, ki v modelu niso bile upoštevane, pa bi zaradi svojega bistvenega vpliva na vrednost konkretne nepremičnine morale biti upoštevane pri določitvi posplošene vrednosti.

Ugotavljanje posebnih okoliščin je element individualizacije posplošene vrednosti posamezne nepremičnine z vidika tistih lastnosti nepremičnine, o katerih ni evidentiran podatek v evidenci vrednotenja. Posebne okoliščine so take, ki trajajo dalj časa (predvidoma več kot eno leto) in so lastne posamezni nepremičnini ali omejenemu naboru nepremičnin v določeni vrednostni coni. Postopek ugotavljanja posebnih okoliščin po vsebini pomeni meritorno odločanje organa o podatku o nepremičnini, zato se za vprašanja postopka ugotavljanja posebnih okoliščin uporabljajo določbe zakona, ki veljajo za splošni upravni postopek.

Po veljavni ureditvi je organ vrednotenja na podlagi preteklih izkušenj z izvajanjem množičnega vrednotenja oblikoval seznam najpogostejših oblik posebnih okoliščin, ki naj bi znatno zviševale oziroma zniževale vrednost nepremičnine, ki pa jih zaradi omejitev izvajanja množičnega vrednotenja ni mogoče vključiti že v modele vrednotenja. Na podlagi te določbe je bil izdan podzakonski predpis, ki za najpogostejše pojavne oblike posebnih okoliščin določa velikost njihovega vpliva, čas priznavanja vpliva, hkrati pa navaja priporočena dokazila, s katerimi lahko lastnik nepremičnine posebno okoliščino najbolj verjetno izkaže. Lastnik nepremičnine mora v predlogu za ugotavljanje posebnih okoliščin iz podzakonskega predpisa le verjetno izkazati obstoj posebne okoliščine na svoji nepremičnini, ni pa mu potrebno vpliva dokazovati s predložitvijo individualne cenitve, saj je velikost vpliva te okoliščine vnaprej predvidena.

Postopek se spreminja na način, da se vpliv posebnih okoliščin izkazuje enotno, samo s predložitvijo individualne cenitve, ne pa tudi z dokazovanjem obstoja vnaprej predvidenih okoliščin, navedenih v podzakonskem aktu. Tudi za lastnike nepremičnin je najprimernejše dokazovanje dejanske vrednosti njihovih nepremičnin z individualno cenitvijo nepremičnine s strani usposobljenih ocenjevalcev vrednosti, ki bodo cenitev izdelali po mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti.

Ker je trg nepremičnin v splošnem zelo živahen, se hitro spreminjajo tudi velikosti vplivov posameznih lastnosti na tržne vrednosti nepremičnin. Zato se s spremembo na novo določa časovna veljavnost ugotovljenega vpliva posebne okoliščine in sicer do naslednjega pripisa posplošene vrednosti. Spreminjanju vrednosti sledi tudi celoten postopek vrednotenja nepremičnin, ki ga določa ZMVN-1, po katerem se modeli vrednotenja nepremičnin preverijo vsaki dve leti in po potrebi spremenijo. Spremenjeni modeli upoštevajo spremenjene odnose vplivov različnih lastnosti nepremičnin na njihovo tržno vrednost, zato tudi posebne okoliščine, ki so bile ugotovljene v razmerju na posplošene vrednosti prejšnjih modelov, ne morejo več pravilno odražati novih odnosov in je pravilno, da je njihov vpliv omejen na obdobje posameznega pripisa posplošene vrednosti.

Hkrati se s predlogom spreminja tudi postopek ugotavljanja posebne okoliščine po uradni dolžnosti v primeru naravne nesreče, ki ima za posledico spremembo vrednosti nepremičnin na določenem območju. V teh primerih lastnikom nepremičnin ni potrebno podati predloga za ugotavljanje posebnih okoliščin in organ vrednotenja ne izdaja individualnih odločb o odstotku spremembe posplošenih vrednosti pri nepremičninah na tem območju, saj o spremembi posplošenih vrednosti odloči že vlada s sklepom, ki bo javno objavljen v uradnem listu in neposredno učinkoval.

Zaradi spremembe postopka ugotavljanja posebne okoliščine ni več potrebe po strokovni komisiji vrednotenja, ki je v skladu z veljavno ureditvijo izvajala pregled ocenjevanja vrednosti dokazil, ki so jih predložili lastniki v predlogu za ugotavljanje posebne okoliščine, zato se s predlogom strokovna komisija vrednotenja ukinja.

S spremembo zakonske ureditve evidentiranja nepremičnin pa se poleg podatkov o lastniku dela stavbe, vpisanem oziroma določenem na opisan način, kot prehodna ureditev v kataster nepremičnin prenesejo tudi podatki o osebi, ki je bila vpisana v registru nepremičnin kot lastnik dela stavbe in je različna od lastnika dela stavbe, ki temelji na zemljiškoknjižnem vpisu. Ta oseba se vpiše z oznako »posebni podatki o lastniku«.

Po ZKN gre za prehodno ureditev, ki bo sčasoma, z ureditvijo zemljiškoknjižnega stanja, ugasnila. Posledično se tudi besedilo ZMVN-1 usklajuje s spremembo zakonodaje na področju evidentiranja nepremičnin in se podatki o teh osebah z oznako »posebni podatki o lastniku«, dokler bodo obstajali v katastru nepremičnin, prevzemajo poleg podatka o (zemljiškoknjižnem) lastniku nepremičnine. Za namene postopkov, ki se vodijo po tem zakonu, imajo te osebe pravice in obveznosti lastnikov nepremičnin.

Evidenca trga nepremičnin je evidenca, ki zagotavlja javnosti vpogled v podatke pravnih poslov z nepremičninami in s tem vpogled v trg nepremičnin. Pri tem je pomembno, da ima javnost vpogled v podatke o nepremičnini, ki je bila predmet pravnega posla (lastnosti nepremičnine in približna lokacija), ne pa tudi v osebne podatke pogodbenih strank. Namen evidence trga nepremičnin namreč ni v tem, da bi omogočala vsakomur dostop do podatka o točni prodajni ceni točno določene nepremičnine in s tem tudi do podatka o identiteti prodajalca, torej prejemnika kupnine. Ker je identifikacijska oznaka nepremičnin tudi osebni podatek, ki omogoča povezovanje podatkov posameznega posla s podatki o pogodbenih strankah npr. prek podatkov v zemljiški knjigi, je primerno, da tudi identifikacijska oznaka nepremičnin (kot že doslej ostali osebni podatki o pogodbenih strankah in podatki, ki so opredeljeni kot poslovna skrivnost) ni javen podatek.

Podatek o identifikacijski oznaki nepremičnin, ki med drugim določa tudi točno lokacijo nepremičnin, pa seveda potrebujejo ocenjevalci vrednosti za namene ocenjevanja vrednosti nepremičnin, zato je dodana pravna podlaga, da lahko iz evidence trga nepremičnin, tako kot do sedaj, ocenjevalci vrednosti nepremičnin pridobivajo tudi ta podatek.

Poenostavlja se model vrednotenja za elektrarne na način, da se zvišuje moč (na 1 MW in več), od katere se objekti in spremljajoči objekti za proizvodnjo električne energije po tem modelu vrednotijo. Večina elektrarn pod 1 MW namreč ne predstavlja samostojnih nepremičnin, ampak samo dodatno instalacijo na strehah objektov. S predlagano poenostavitvijo organu vrednotenja lastnikom malih elektrarn ne bo več potrebno pošiljati in obdelovati podatkov velikega števila elektrarn, lastnikom teh malih elektrarn pa vsako leto izpolnjevati in pošiljati vprašalnikov, ki zanje pomenijo dodatno breme.

Vaše predloge, mnenja in pripombe nam lahko posredujete do vključno 1. 7. 2024 na elektronski naslov info@zdruzenjeobcin.si.